Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

.

Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật như những quyền dân sự khác. Điều 279 _ BLDS 2005 có quy định về chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau:

1. Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đó nhập làm một;

2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam thì: “khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dưt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác như “các căn cứ khác do pháp luật quy định” không có nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật”.

Nói tóm lại một cách chung nhất, thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quền này.

1. Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một.

Theo các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì giữa các BĐS phải tồn tại một ranh giới để phân lập chúng. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai BĐS đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không phải là tài sản chung hợp nhất. Nếu BĐS thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở hữu đó có quyền ngang nhau đối với tài sản chung đó. BĐS thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một khối thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về BĐS đó.

Vì vậy khi BĐS liền kề và BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một, tức là cùng thuộc về một chủ sở hữu và thành một thể thống nhất về mặt pháp lý, do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới giữa các BĐS như trước nữa. Ví dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở hữu khác nhau ở cạnh nhau, và có một ranh giới giữu chúng là  một bức tường rào. Khi một chủ sở hữu mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào vẫn còn đấy nhưng nó không còn là ranh giới giữa các BĐS liền kề đó nữa. Chính xác hơn là không còn ranh giới về mặt pháp lý.

Như vậy đi cùng với việc sáp nhập các BĐS liền kề lại làm một thì không còn ranh giới, và như vậy nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề mặc nhiên bị chấm dứt. Vì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó lại là của chính họ.

Việc nhập làm một của các BĐS liền kề cũng có thể được áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu riêng và sau đó được đưa vào làm sở hữu chung. Ví dụ như vợ chồng nhập tài sản riêng lại với nhau. Khi ấy chỉ có giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản đó.

Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “nếu hai BĐS lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh trở lại.” Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát. Tiến sỹ Phạm Công Lạc_ trường đại học luật Hà Nội lại có ý kiến khác cho rằng: “ Không thể khẳng định rằng, nếu BĐS đã được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đầu, mà phải coi những BĐS được tạo thành sau khi phân chia là những BĐS hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia BĐS ”. Vì sau khi BĐS đã được sáp nhập, chủ sở hữu hoàn toàn có thể thay đối mục đích sử dụng mới hoặc họ có thể cải tạo, hoàn thiện lại BĐS của mình, vì vậy các quyền cũ không còn hoăc thay đổi thì cách thức sử dụng hạn chế BĐS liền kề đương nhiên bị thay đổi.

2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề.

Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đang sử dụng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, và đến khi mà không cần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng quyền đó để khai thác sử dụng BĐS của mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thông qua hành vi pháp lý đơn phương. Hành vi đó được thể hiện dưới các hình thức nhất định dưới đây:

2.1. Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Đây là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bầy tỏ ý chí không tiếp tục muốn sử dụng bất động sản liền kề đó nữa, có thể thông qua lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, việc bày tỏ ý chí này phải đảm bảo những nhu cầu có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể như người thực hiện quyền phải có năng lực hành vi dân sự; Phải có sự tự nguyện; Mục đích và nội dung phải phù hợp pháp luật và đạo đức xã hội.

Việc từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề này còn có thể được thực hiện thông qua hành vi loại bỏ của các chủ sở hữu liên quan. Những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường chắn lối đi; Lấp đường thoát nước; Gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây là những hành vi làm bằng chứng cho việc từ chối quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của chủ sở hữu BĐS và được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Chủ sở hữu BĐS liền kề loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên BĐS của mình đã được thực hiện, nhưng chủ sở hữu BĐS đang sử dụng hệ thống phục vụ ấy không phản đối thì có thể coi là sự từ chối của chủ sở hữu BĐS hay không?     Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện thì: “Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn với một BĐS như một BĐS, ta thừa nhận rằng chủ sở hữu BĐS được phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ ý chí, thái độ của mình. Thời hiệu này có thể bị gián đoạn hoặc được hoãn do các nguyên nhân được dự liệu trong luật chung về thời hiệu.”

Nhận xét ý kiến trên ta thấy: Coi quyền hưởng thụ trên hệ thống phục vụ gắn liền với một BĐS như một BĐS là hoàn toàn hợp lý. Và ba mươi năm thời hiệu là do pháp luật quy định, như vậy chủ sở hữu có tận ba mươi năm để bày tỏ ý chí của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ của chủ sở hữu BĐS đối với BĐS liền kề, khi họ biết việc chủ sở hữu BĐS liền kề có những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ lại không đồng nhất. Vì khi đã có hành vi loại bỏ thì BĐS không thể sử dụng được theo đúng với công dụng của nó. Có nhiều trường hợp không thể khai thác được nữa, ví dụ như: Lấp hệ thống thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện,.. Khi làm như thế thì ngay lập tức hệ thống này sẽ ngừng hoạt động. Như vậy, có lẽ ông đã đồng nhất việc quyền có lối đi với tất cả các loại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Tuy nhiên ngay cả với quyền có lối đi thì cũng khó có thể được, vì khi bị chủ sở hữu BĐS liền kề loại bỏ lối đi mà người sử dụng lại không phản đối là việc trái thực tế. Việc không phản đối này có thể xem như là họ đã từ bỏ quyền của mình, và có thể lý giải điều này là chủ sở hữu BĐS không cần thiết sử dụng lối đi qua BĐS liền kề, nhưng vẫn khai thác BĐS của họ một cách bình thường. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu BĐS không thường xuyên sử dụng BĐS đó vào việc thực hiện các hành vi của chủ sở hữu BĐS liền kề không tức thời, làm ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng BĐS phải chịu hạn chế, thì vấn đề thời hạn mà chủ sở hữu BĐS không phản đối có thể được đặt ra.

Nhưng để lấy cái thời hạn ba mươi năm theo như thời hiệu để người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục đối với BĐS để trở thành chủ sở hữu BĐS đó lại không có cơ sở kể cả về mặt pháp lý và thực tế. Về mặt pháp lý không thể đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân sự với thời hiệu từ chối quyền dân sự, và pháp luật của Việt Nam cũng không tồn tại một quy định nào như vậy. Thời hiệu xác lập quyền dân sự chỉ có ý nghĩa khi quyền đó chưa được thừa nhận và thời hiệu là căn cứ để pháp luật thừa nhận ưu quyền dân sự đó. Như vậy khi một người có quyền mà quyền đó bị vi phạm mà người đó không có bất kì phản ứng nào với việc vi phạm đó như: Tự mình ngăn cản hành vi vi phạm, phản đối, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp… Thì có thể xem như họ đã chấp nhận sự thiệt thòi đó. Trường hợp này, chủ sở hữu cũng chỉ là người sử dụng BĐS của người khác để thoả mãn quyền của mình chứ đó không phải là tài sản của họ.

Nếu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được thiết lập trên cơ sở thoả thuận, thì thời hiệu chỉ có thể được áp dụng theo thời hiệu khởi kiện chung về hợp đồng mà không thể áp dụng thời hiệu ba mươi năm như thời hiệu xác lập quyền sở hữu với BĐS. Trong trường hợp nó được thiết lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì áp dụng hình thức kiện đòi chấm dứt hành vi cản trở thực hện quyền sở hữu.

2.2 Không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề.

Đây là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một BĐS liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng mình đã thiết lập trước đó. Tức là không tiếp tục khai thác đối tượng ban đầu đă được thiết lập. Tuy nhiên việc không quan tâm đến đối tượng ban đầu không mặc nhiên suy đoán là chủ sở hữu đã từ bỏ đối tượng ấy, điều đó còn phụ thuộc vào bản thân đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Cụ thể như: Nếu đối tượng là quyền về lối đi, quyền cấp thoát nước mà chủ sở hữu đã có hệ thống khác thay thế thì chủ sở hữu BĐS liền kề phải thông báo cho chủ sở hữu BĐS về việc chấm dứt quyền của họ. Nếu chủ sở hữu BĐS không phản đối tức là chủ sở hữu BĐS từ chối quyền của họ. Nếu đối tượng là quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc thì tức là chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sử dụng các hệ thống này, bởi do tính chất của nó. Các đối tượng này không bền vững về mặt kỹ thuật cần thường xuyên tu dưỡng, bảo vệ, nên nếu ngừng việc khai thác thì tự nó sẽ dẫn đến việc loại bỏ đối tượng. Hơn nữa, tự các đối tượng này đã được thay thế bằng các hệ thống tương ứng khác để đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu BĐS.

Trường hợp chủ sở hữu không sử đụng đối tượng của các quyền này do đã có hệ thống khác thay thế, và đồng thời chủ sở hữu BĐS liền kề có hành vi nhằm loại bỏ đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS  liền kề thì được áp dụng như

ở trường hợp chủ sở hữu BĐS không phản đối và được coi là có căn cứ.

Nếu việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn nữa thì cũng là một căn cứ cho phép chủ sở hữu BĐS liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS đó. Ví dụ như xuất hiện một con đường mới quy hoạch qua nhà bị vây bọc dẫn đến nhà đó không còn bị vây bọc nữa, thì khi ấy nhà đó phải tự mình làm một lối đi riêng trên phần đất nhà mình mà không có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của người khác nữa. Vì họ có thể tự đáp ứng được nhu cầu của mình mà không phải phiền luỵ đến BĐS liền kề nữa. Trường hợp này căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không còn tồn tại nữa, nên có thể coi đây là một trong các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Cơ sở để coi đây là một căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề xuất phát từ góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của một chủ thể là quyền hạn chế đối với một chủ thể khác…Tức là pháp luật quy định quyền này không chỉ để bảo vệ quyền của chủ sỏ hữu BĐS bị vây bọc mà còn bảo vệ lợi ích của xã hội nói chung. Trong khi BĐS của chủ sở hữu đang bị vây bọc đã không còn vây bọc nữa, và có thể sử dụng BĐS của mình mà không cần đến sự phiền luỵ vào BĐS của người khác thì quyền lợi của họ vẫn được đảm bảo, do đó không cần hạn chế quyền của người khác. Dưới góc độ pháp lý thì căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã không còn thì quyền đó cũng không thể tồn tại. Và khi ấy, quyền yêu cầu chấm dứt sẽ thuộc về chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế đó.

2.3. Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Các chủ thể có quyền thoả thuận trong việc tạo lập, thay đối, hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Vì đây là nguyên tắc chung của pháp luật dân sự. Dù quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề có được thiết lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đều có thể thoả thuận để chấm dứt quan hệ đó. Và đi kèm với việc thoả thuận chấm dứt là các bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây nên.

Theo tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện thì một trong những trường hợp được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đó là:

BĐS phục vụ được nhà nước mua lại và trở thành tài sản công, nhằm phục vụ cho lợi ích công cộng và lợi ích đó không dung hoà được với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu BĐS đang thụ hưởng một cách hợp lý, thì hệ thống phục vụ phải huỷ bỏ. Vấn đề còn lại: Liệu chủ sở hưũ BĐS đựơc phục vụ có được đền bù trong trường hợp này ?

Ta xét thấy, khi nhà nước đã mua lại BĐS và nó trở thành tài sản phục vụ lợi ích công cộng, và trường hợp tài sản của các chủ thể trong quan hệ dân sự có mâu thuẫn và không thể dung hoà được thì quyền lợi của nhà nước và xã hội phảỉ được đặt lên đầu và ưu tiên bảo vệ. Khi tài sản của cá nhân, tổ chức có ý nghĩa quan trọng trong việc phục vụ lợi ích chung của nhà nước và xã hội  thì quyền lợi đó sẽ được ưu tiên. Các cách thức bảo vệ quyền lợi của nhà nước trong các thời kì khác nhau được thưc hiện khác nhau như : Quốc hữu hoá; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn toàn bộ; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn một phần…

Như vậy, trong trường hợp nhà nước mua lại BĐS  có hệ thống phục vụ thì phải bồi thường cho chủ sở hữu BĐS.

Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một dạng tài sản, hơn nữa trong nhiều trường hợp nếu không có quyền này thì BĐS bị giảm đáng kể giá trị của nó. Để đảm bảo quyền lợi của cá nhân tổ chức trong trường hợp nhà nước trưng mua, trưng dụng để giải pháp mặt bằng, xây dựng các công trình giao thông thuỷ lợi…thì nhà nuớc phải đền theo giá thị trường. Theo điều 23 Hiến pháp 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường”. Tuy nhiên thực tế sự bồi thường của nhà nước vẫn chỉ là một phần chứ không thể nào là hoàn toàn giá trị của BĐS bị trưng mua, trưng dụng đó được.

Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được pháp luật quy định nhăm đảm bảo cho tất cả các chủ sở hữu BĐS sử dụng một cách có hiệu quả nhất BĐS thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên đây là một dạng quyền trên tài qản của người khác, nên quyền này đôi khi gây bất lợi cho chủ sở hữu bị chịu sự hạn chế đó. Nên theo nguyên tắc để đảm bảo sự công bằng, thì một khi chủ sở hữu BĐS đã có đủ  những yếu tố để tự mình thoả mãn các yêu cầu để khai thác BĐS của mình thì quyền đó chấm dứt. Đây là những quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu BĐS.