Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật

.

Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thì quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề  cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định.

Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật khi thoả thuận không thành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũng mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn căn cứ để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định.

Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm:

1. Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”

Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử dụng đất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ sở hữu BĐS liền  kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực hiện trước đó, vì họ là người kế quyền của người dã chuyển giao. Tuy nhiên, trong trường hợp này pháp luật không cấm các bên có thoả thuận khác để phù hợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ, bởi vì  tự do thoả thuận vẫn là một nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự.

Và đi cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế mà chuyển giao BĐS của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu BĐS liền kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao BĐS mà phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở hữu mới biết về tình trạng cụ thể của BĐS, trong đó có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó đang phải chịu.(Đây là quy định về quyền của người thứ ba đối với tài sản được chuyển giao)

Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó. Chính vì vậy mà có quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là quan hệ giữa BĐS này với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của các BĐS . Và quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, cũng như BĐS hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trên thế giới.

2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu.

Khoản 1 điều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như sau:

“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu”. Và cũng “ trừ truờng hợp tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước đã được quy định tại khoản 2 điều 247 bộ luật này”.

Như đã biết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được coi là một quyền trên BĐS, nên khi một người sử dụng BĐS liền kề một cách công khai, liên tục, ngay tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu của người khác. Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu thì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, vì suy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐS  ở hình thức đặc biệt.

Tuy nhiên bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình” nên việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu lại không hề đơn giản. Xem xét kỹ ta sẽ thấy: Trong khi một BĐS thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thưc sự với đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu. Đồng thời lại có một người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai. Như vậy đã có một mâu thuẫn về lý luận, vì không thể cùng tồn tại một thời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sản thuộc sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản đối với tư cách là chủ sở hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại được xem là ngay tình. Cho nên việc sử dụng BĐS của người khác một cách ngay tình, liên tục, công khai mà không có sự phản đối của chủ sở hữu tức là chủ sở hữu đã đồng ý, sự dồng ý này có thể coi là cho phép sử dụng. Nếu có sự phản đối của chủ sở hữu BĐS liền kề, với bất kỳ hình thức phản đối nào đều được coi là chủ sở hữu BĐS liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, và như vậy việc sử dụng của chủ sở hữu đó với BĐS liền kề được xem là không ngay tình.

Thực tế cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này để áp dụng tương tự pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 (nghị quyết số 58/ NQ-UBTVQH10) có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Báo cáo số 158/ BC ngày  25/03/1985 của Toà án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở). Theo tinh thần quy định tại điểm c khoản 1 điều 11 nghị quyết  số 58/NQ-UBTVQH10 thì: Đối với trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ trong trường hợp bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản, hoặc đến trước ngày 01/07/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt thì diện tích làm thêm đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bênở nhờ.

Với quy định như thế này chúng ta có thể thấy, khi pháp luật công nhận thời hiệu là một trong những căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với BĐS, và nếu BĐS đó bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được mặc nhiên phải công nhận cho chủ sở hữu BĐS đó, nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác định theo thời hiệu.

3. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do sự phân chia BĐS.

Bình thường một BĐS đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đường công cộng. Và nếu không có lối đi nếu BĐS đó bị vây bọc thì họ có quyền yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu BĐS liền kề theo quy tắc xác lập về lối đi được quy định tại khoản 1 điều 275 _BLDS 2005 ( quyền về lối đi qua BĐS )

Bên cạnh đó tại khoản 3 điều 275_BLDS 2005 cũng có quy định: “Trong trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”.

Quy định này chỉ nói về lối đi mà không quy định các quyền khác với BĐS bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng BĐS liền kề khác vẫn có thể được thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự.

Theo quy định trên, nếu một BĐS bị phân chia thành nhiều phần do các chủ sở hữu khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều BĐS mới được tạo ra sau khi chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo nhu cầu có lối đi sau khi được phân chia để khai thác, sử dụng bình thường thì họ phải: “dành lối đi cần thiết cho người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề khác tạo lối đi trên BĐS của họ.

Thực tế cho thấy, khi phân chia tài sản nói chung và một BĐS nói riêng, thì thoả thuận giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản) về việc phân chia tài sản là phương thức tiện lợi nhất, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên và việc thực thi cũng được dễ dàng, nhất là trong các trường hợp chia BĐS thuộc sở hữu chung của nhiều người khi li hôn, chia thừa kế… Trong trường hợp phân chia BĐS thì  các chủ sở hữu phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua BĐS của người bên ngoài (áp dụng theo tập quán). Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi.

Bên cạnh đó còn một bất cập nữa mà pháp luật chưa nói đến là trong khi có quy định dành lối đi cần thiết cho người phía bên trong thì lại không có vấn đề lối đi cần thiết cho người phía trên, trong trường hợp phân chia nhà nhiều tầng. Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì các chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi thích hợp. Vì nếu BĐS bị vây  bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng theo quy tắc: Lối đi phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia. Nếu áp dụng tương tự trường hợp này thì chia nhà nhiều tầng các chủ sở hữu ở căn hộ tầng dưới phải cho các chủ sở hữu căn hộ tầng trên sử dụng chung hành lang và cầu thang để đi xuống tầng dưới, và còn cả đi ra đường công cộng. Tuy nhiên khi phân chia các BĐS là nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở được coi là tài sản chung hợp nhất không được phân chia như hệ thống cấp thoát nước, đường dây tải điện…